經(jīng)過(guò)四年醞釀，長(zhǎng)城物業(yè)終于上市在望，有望成為今年新增的最大一家上市物企。

6月16日，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司于港交所遞交招股書(shū)。

招股書(shū)顯示，作為中國(guó)規(guī)模最大的獨(dú)立全業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)提供商，截至2021年3月31日，長(zhǎng)城物業(yè)擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，為大約300萬(wàn)名業(yè)主和住戶提供服務(wù)。其中62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。

業(yè)績(jī)方面，2018年、2019年及2020年，長(zhǎng)城物業(yè)的收益分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元，凈利潤(rùn)分別為0.71億元、1.34億元及2.07億元，整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)城物業(yè)作為一家老牌物業(yè)公司，是這個(gè)行業(yè)少數(shù)幾家單純經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的，所以在承接業(yè)務(wù)方面更便利更具有專(zhuān)業(yè)性，進(jìn)而推動(dòng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

凈利潤(rùn)連續(xù)三年上漲

作為中國(guó)第一批開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的公司，長(zhǎng)城物業(yè)發(fā)源于深圳，有著30余年物業(yè)服務(wù)歷史。

截至2021年3月31日，長(zhǎng)城物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布中國(guó)31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的162個(gè)城市。公司擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為1.146億平方米，及合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬(wàn)名業(yè)主和住戶提供服務(wù)。

其中，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。同期，長(zhǎng)城物業(yè)還有130個(gè)由其合營(yíng)企業(yè)管理的總建筑面積為5930萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

中指院數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)城物業(yè)已成為2021年中國(guó)十大物業(yè)管理公司中唯一一家獨(dú)立的物業(yè)管理公司，按截至2020年12月31日止在管建筑面積、合約管理建筑面積及收入計(jì)，該公司在中國(guó)所有獨(dú)立物業(yè)管理公司中排名第一。

招股書(shū)顯示，2018年、2019年及2020年，長(zhǎng)城物業(yè)的收益分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元，凈利潤(rùn)分別為0.71億元、1.34億元及2.07億元，整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。2020年一季度及2021年一季度，該公司收入分別為6.93億元及7.84億元，整體毛利率分別為19.8%及21.1%。

長(zhǎng)城物業(yè)表示，毛利率的持續(xù)上升主要由于毛利率較高的社區(qū)增值服務(wù)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)站整體收益的百分比上升。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)是長(zhǎng)城物業(yè)的最大營(yíng)收項(xiàng)目。在2018年、2019年及2020年，物業(yè)管理服務(wù)在公司業(yè)務(wù)占比分別為79.3%、78.1%、76.3%。而在2020年第一季度及2021年第一季度，物業(yè)管理服務(wù)在該公司的營(yíng)收占比分別為77.7%及77.6%。

招股書(shū)顯示，由于物業(yè)管理為勞動(dòng)密集型，人工成本構(gòu)成長(zhǎng)城物業(yè)服務(wù)成本的重大部分。2018年、2019年及2020年，公司的人工成本(入賬列為雇員福利開(kāi)支)分別占總服務(wù)成本的33.2%、34.5%、35.5%。

當(dāng)前，增值服務(wù)成為不少物企重視的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。長(zhǎng)城物業(yè)近年來(lái)重點(diǎn)打造了“一應(yīng)生活”線上平臺(tái)，據(jù)悉，該平臺(tái)對(duì)標(biāo)的就是彩生活的“彩之云”。這兩個(gè)被長(zhǎng)城物業(yè)和彩生活稱(chēng)作“生態(tài)圈”的平臺(tái)，被公認(rèn)為未來(lái)物業(yè)增值服務(wù)能盈利的關(guān)鍵。

或成最大上市物企

2017年，長(zhǎng)城物業(yè)就在籌謀A股上市。經(jīng)過(guò)四年醞釀，長(zhǎng)城物業(yè)終于上市在望，只是不在A股。2021年5月19日，據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政許可辦理大廳國(guó)際部公示，長(zhǎng)城物業(yè)提交了《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類(lèi)股票及股票派生的形式)審批》。

招股書(shū)披露，本次募資所得款項(xiàng)凈額將用于進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)份額;用于進(jìn)一步提高研發(fā)能力以及進(jìn)一步開(kāi)發(fā)及提升數(shù)字化平臺(tái)等。

長(zhǎng)城物業(yè)成功上市后，將是今年新增的最大一家上市物企。不過(guò)，隨著業(yè)務(wù)的推進(jìn)，長(zhǎng)城物業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)增多。經(jīng)查閱獲悉，長(zhǎng)城物業(yè)共涉及司法案件超600宗，歷史被執(zhí)行人8次，歷史被執(zhí)行總金額超40萬(wàn)元。2018年、2019年、2020年，長(zhǎng)城物業(yè)接收到的法律裁判文書(shū)分別為76份、101份、113份，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢(shì)。2021年過(guò)去不到一半，已涉案121起。

長(zhǎng)城物業(yè)加快上市步伐的背后，是行業(yè)內(nèi)持續(xù)上揚(yáng)的上市熱情。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月1日，已有4家物企成功登陸資本市場(chǎng)，已上市物企達(dá)46家。目前已有包括富力物業(yè)服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、越秀服務(wù)等21家物企遞表港交所。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著大量物業(yè)公司的上市，物業(yè)行業(yè)也逐漸成熟，以現(xiàn)有的物業(yè)上市公司為標(biāo)志，物業(yè)行業(yè)的存量市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)啟。除了業(yè)務(wù)拓展和多元化以外，品牌構(gòu)建將成為下一個(gè)需要物企重點(diǎn)發(fā)展的方向。

(記者 趙潔)

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