“叮叮當(dāng)當(dāng)……”武昌東湖之濱，楚天傳媒大廈6樓至10樓的裝修正在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。

剛剛成立的湖北省農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)在這里一口氣租下多層作為企業(yè)總部?！耙涣骱?，物業(yè)完善?！奔瘓F(tuán)工作人員這樣評(píng)價(jià)對(duì)大廈的感受。

國(guó)際知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)稱，2021年武漢市類似這樣的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓存量面積達(dá)257.2萬平方米，同比增長(zhǎng)14.47%。

甲級(jí)寫字樓年增32.5萬平米

15米挑高大堂，迎賓和物業(yè)人員24小時(shí)在崗，辦公樓層層都有地毯，江灘一步之隔、江景一覽無余……位于漢口江灘的武漢天悅外灘中心月租均價(jià)達(dá)到了每平米140元左右。入駐企業(yè)、北京中銀（武漢）律師事務(wù)所的黃女士仍表示：“租金值得”。

天悅外灘中心，典型的甲級(jí)寫字樓。

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓臺(tái)是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法。什么樣的寫字樓能成為甲級(jí)？

“它們代表著辦公樓的最高水準(zhǔn)。”戴德梁行武漢公司市場(chǎng)及業(yè)務(wù)發(fā)展部主管龍倩指出，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化、24小時(shí)寫字樓、人性化、數(shù)字化、節(jié)能化，以及空間的舒適性和實(shí)用性，便捷的交通和商務(wù)化等等。

戴德梁行的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，包括設(shè)計(jì)規(guī)模、硬件指標(biāo)、機(jī)電/承重三方面。例如建筑體量5萬平米以上，雙回路用電，客梯等候時(shí)間不超過40秒，完善的物業(yè)管理，至少每20平米有一根電話線等。

“能承受高租金，證明入駐企業(yè)能創(chuàng)造更高的附加值?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。武漢市的甲級(jí)寫字樓集中在漢口解放大道商務(wù)區(qū)、武廣商務(wù)區(qū)、漢口武昌沿江商務(wù)區(qū)，以及武昌中北路、中南路、光谷商務(wù)區(qū)等地。甲級(jí)寫字樓是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的重要承載體，其蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)成為江城經(jīng)濟(jì)活力的印證。

戴德梁行發(fā)布的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧與展望報(bào)告稱，恒隆中心、泛悅城T2、中海中心、首地財(cái)富中心等在2021年集中入市。武漢市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓面積年新增32.5萬平米。而這一數(shù)字在2020年為9.7萬平米。

武漢市場(chǎng)發(fā)展成熟度全國(guó)第六

誰是甲級(jí)寫字樓內(nèi)的“座上賓”？

回顧2021年江城市場(chǎng)，江南的長(zhǎng)城匯迎來友邦人壽、現(xiàn)代財(cái)險(xiǎn)兩大新客戶，信達(dá)證券、錦航科技入駐江北中信泰富大廈……戴德梁行稱，從租賃需求方來看，律師事務(wù)所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融和TMT（科技、媒體及通信）行業(yè)相關(guān)企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓的需求大戶。三者共占到全市租賃總成交面積的六成以上。而這些，都是服務(wù)業(yè)即高附加值的第三產(chǎn)業(yè)典型代表。

新增項(xiàng)目集中入市，使得武漢甲級(jí)寫字樓量增價(jià)跌。截至2021年末，武漢核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率同比去年末升高約1.8個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)寫字樓整體租金則同比下降約5.5%，每平方米月租金為103.2元。其中，漢口和武昌沿江商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓月租賃均價(jià)為125.6元每平米，引領(lǐng)全市。

據(jù)預(yù)測(cè)，今年武漢市將新增甲級(jí)寫字樓辦公面積超86萬平米，沿江商務(wù)區(qū)，武昌中南路、中北路片區(qū)等將有更多新辦公室虛位以待。

日益增多的寫字樓項(xiàng)目，是否意味著市場(chǎng)過剩？

另一知名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行此前發(fā)布的《2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書》顯示，武漢市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展成熟度居全國(guó)第六，僅次于北京、上海、深圳、廣州和杭州，高于全國(guó)平均水平。

但就城市第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)高端寫字樓市場(chǎng)的需求量來看，武漢市并未進(jìn)入全國(guó)城市前十名，仍有潛力。例如高居榜首的深圳市，其第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長(zhǎng)一億元人民幣，辦公樓的使用需求將增長(zhǎng)1672平方米，遙遙領(lǐng)先于其他城市。而與武漢同為中部城市的鄭州，則以516平米位居該榜單第十位。

當(dāng)前，武漢市服務(wù)業(yè)產(chǎn)值突破萬億元大關(guān)。該市提出著力構(gòu)建以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。主城以“兩江四岸”為核心，提升高端要素、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)功能的集聚承載能力，建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中軸帶和城市主中心。

仲量聯(lián)行研究表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市來看，已建成辦公樓的總體量距離潛在需求上限仍有超過六千萬平方米的差距。因此，盡管寫字樓市場(chǎng)在短期內(nèi)受內(nèi)外部因素影響或處于下行周期。但中長(zhǎng)期而言，中國(guó)頭部城市的寫字樓市場(chǎng)仍有相對(duì)可觀的發(fā)展空間。

（湖北日?qǐng)?bào)全媒記者周三春 通訊員張立 俞典）

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