(原標(biāo)題：房貸利率昨日換錨 大部分地區(qū)保持平穩(wěn) 二線城市負(fù)擔(dān)增加相對(duì)大一點(diǎn) 三四線城市有減負(fù)現(xiàn)象)

全國(guó)個(gè)人住房貸款利率調(diào)整新規(guī)從昨日開始執(zhí)行，房貸利率的“錨”正式由以往的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心收集的數(shù)據(jù)，各地房貸利率平穩(wěn)過渡是主流。10月8日后，雖然房貸合同有變化，但房貸執(zhí)行利率并無明顯變化。

變化

北京：首套房貸利率最低5.4%

北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+55個(gè)基點(diǎn)(一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%。從絕對(duì)數(shù)值看，新規(guī)執(zhí)行后，北京地區(qū)的首套房貸最低利率上浮0.01%，二套房貸利率上浮0.02%，改革前后的房貸最低利率水平基本一致，符合市場(chǎng)預(yù)期。

以100萬元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元;若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。不難看出，對(duì)于個(gè)人房貸客戶來說，新規(guī)執(zhí)行前后房貸利息幾乎不變，新規(guī)不會(huì)帶來額外的利息支出壓力。

上海：首套房貸不低于LPR減20個(gè)點(diǎn)

新規(guī)執(zhí)行前，上海地區(qū)的房貸利率一直處于全國(guó)最低水平。在掛鉤LPR之后，上海“最低”的地位依然沒有改變。新規(guī)執(zhí)行后，上海首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%來計(jì)算，房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。而之前上海地區(qū)銀行執(zhí)行的是首套最低基準(zhǔn)利率9.5折，即4.655%。也就是說，首套房最低利率在新政之后降低了0.005個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)央行公告，新發(fā)放的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，但上海地區(qū)執(zhí)行的利率并沒有在5年期LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)，反而比LPR低0.2%，實(shí)在令人意外。此前，大家都預(yù)計(jì)上海的首套房貸利率應(yīng)該在新規(guī)執(zhí)行后上浮0.2%，與同期LPR保持一致。

二套房:利率變化相對(duì)較大

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年10月份，4個(gè)一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，4個(gè)一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個(gè)百分點(diǎn)。7個(gè)二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同時(shí)，7個(gè)二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度為5bp。蘇州的首套房貸利率出現(xiàn)下降，相比上個(gè)月下降8bp,不過整體仍維持在高位，為6.05%。

易居研究院認(rèn)為，從房貸利率數(shù)據(jù)上可以看出，一二線城市采用新的利率定價(jià)機(jī)制后，利率變化都不大，進(jìn)一步體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。相對(duì)首套房貸利率，二套房貸利率的變動(dòng)幅度稍微大一點(diǎn)。二線城市的首套房貸和二套房貸利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。

據(jù)測(cè)算，14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了12元。雖然略有上升，但基本上不會(huì)對(duì)購(gòu)房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計(jì)的。而從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

影響

新規(guī)對(duì)房貸市場(chǎng)影響有限

房貸利率將保持平穩(wěn)

“整體看，LPR政策落地前后，大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，但對(duì)于正常的按揭貸款并沒有政策收緊。房住不炒下，市場(chǎng)平穩(wěn)是主流，房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)避免房貸過量，以引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，新的抵押貸款定價(jià)規(guī)則對(duì)市場(chǎng)的影響有限，而且仍然是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)。它可以維持整體個(gè)人住房貸款利率基本保持穩(wěn)定，既不下降也不會(huì)顯著增加個(gè)人住房貸款利息負(fù)擔(dān)。這將有助于確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)貸款利率的下降。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，LPR定價(jià)模式有助于實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化的導(dǎo)向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產(chǎn)金融情況，陸續(xù)落實(shí)地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計(jì)算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。從測(cè)算中也可以看出，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會(huì)更大。

易居研究院測(cè)算全國(guó)14個(gè)城市房貸

這14個(gè)城市包括：4個(gè)一線城市，北京、上海、廣州和深圳;7個(gè)二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、?？?3個(gè)三四線城市，無錫、珠海、佛山。

這14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，利率只是稍有增加。按照25年期貸款本金100萬元計(jì)算，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了12元。

從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)，而三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

提示

新規(guī)后啥時(shí)重定價(jià)

一定要看清

業(yè)內(nèi)人士指出，除了利率基準(zhǔn)的變化，10月8日后，新版的個(gè)人房貸合同在重定價(jià)周期方面也會(huì)與以前有所不同。以往，個(gè)人房貸利率一般是每年1月1日以當(dāng)時(shí)的貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)重新計(jì)算。如果當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率與上一年有所不同，貸款客戶的每月月供就會(huì)有所變化。

北京青年報(bào)記者了解到，LPR新規(guī)執(zhí)行后，多家銀行已經(jīng)改變了重定價(jià)的周期。民生銀行北京分行表示，合同期滿12個(gè)月重定價(jià)。工行北京分行也表示，重定價(jià)周期至少為一年。舉例來說，某客戶今年10月9日簽訂的首套房貸合同，享受的房貸利率是LPR+55個(gè)基點(diǎn)，一年后銀行會(huì)重新確定該客戶享受的房貸利率，會(huì)以明年9月20日公布的LPR為基準(zhǔn)，加55個(gè)基點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 北京首套房貸利率