嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及高杠桿風(fēng)險，使得房企融資在波動起伏中逐漸吃緊。如何尋求多元化的融資渠道，成為擺在房企面前棘手的問題。

時代周報記者 蔡穎 發(fā)自廣州

在經(jīng)歷了年初的寬松期后，房企的融資再度迎來收緊。

“進(jìn)入2019年以來，隨著貨幣寬松，房企融資逐漸改善，一季度呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，然而從4月份開始，金融機構(gòu)違規(guī)向房地產(chǎn)市場輸血的情況頻發(fā)，以及高溢價地塊的集中出現(xiàn)，5月房企的融資環(huán)境開始有所收緊。”同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴時代周報記者，并描述了上半年融資市場的主要特征。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環(huán)比則增長了16.4%。

其中，一季度融資額達(dá)到2016年以來的峰值，同比增長15.6%;二季度的融資總量大幅減少，達(dá)到近兩年以來的較低值，這也使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

進(jìn)入下半年后，融資市場的收緊態(tài)勢是否還會持續(xù)?在業(yè)內(nèi)專家看來，三季度還會呈現(xiàn)階段性收緊，四季度會根據(jù)市場情況延續(xù)收緊或稍顯寬松。

嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及高杠桿風(fēng)險，使得房企融資在波動起伏中逐漸吃緊。如何尋求多元化的融資渠道，成為擺在房企面前棘手的問題。

融資收緊

先松后緊，上半年房企融資的分水嶺出現(xiàn)在5月。

5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。文件中已經(jīng)明確申明了要對銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作。

5月底，融資收緊的信號再度釋放。據(jù)相關(guān)媒體報道，部分房企因拿地激進(jìn)，監(jiān)管部門將收緊其公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。盡管在名單中的部分企業(yè)如招商蛇口以及金地都向時代周報記者否認(rèn)此事，但房企市場化融資途徑愈發(fā)困難已是不爭的事實。

在所有的融資渠道中，公司債是企業(yè)最為看重的方式之一，但其銷售市場并不樂觀。

“嚴(yán)格監(jiān)管之后，債券承銷受到的影響很大，很難賣出去，除此之外，私募基金這一塊基本上都不允許備案了。”一位從事債券融資的相關(guān)負(fù)責(zé)人向時代周報表示。

“我們發(fā)債做了幾年都沒做起來，主要是由于發(fā)債政策經(jīng)常變化，除此之外，還需評風(fēng)險等級，對民企而言，只有資質(zhì)較高才好賣得出去。”一位廣州本地房企融資人士告訴時代周報記者，其所在公司融資主要還是依靠銀行開發(fā)貸款。

事實上，開發(fā)貸的融資狀況也并不理想。

一名招行負(fù)責(zé)開發(fā)貸業(yè)務(wù)的人士告訴時代周報記者：“在招行深圳分行已經(jīng)很少做開發(fā)貸業(yè)務(wù)了，房地產(chǎn)行業(yè)都是收緊的，需要看企業(yè)資質(zhì)，除了萬科、中海這樣級別的可以，其余的房企總行都不批。”

房企融資另一項重要渠道，信托資金也受到嚴(yán)控。

一位信托公司內(nèi)部人士向時代周報記者透露，為了堅持“房住不炒”，近期銀保監(jiān)會約談部分信托公司要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模。

該人士表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模不超過6月底的規(guī)模，已備案項目不影響發(fā)行，未備案一律暫停，地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項目，全部暫停。城市更新類項目、房企供應(yīng)鏈金融等暫不受影響。

對于房地產(chǎn)違規(guī)融資的行為，監(jiān)管層也采取嚴(yán)厲的態(tài)度。

5月以來，上海銀保監(jiān)局、山東銀保監(jiān)局分別對違規(guī)向房地產(chǎn)市場提供融資的行為開出相應(yīng)的罰單。

此外，房企的融資成本也在不斷增加。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)， 2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。境外發(fā)債的成本8.34%，較于2018年全年上升了1.19個百分點。

事實上，除了融資收緊之外，讓諸多房企倍感壓力的還包括，即將兌付的債務(wù)壓力、持續(xù)下行的銷售市場。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券期限在3?7年間，2019年房企迎來償債高峰期，上半年到期債券為2108億元，是2018年全年到期債券的93%。

債務(wù)到期的壓力較大，數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到2020年下半年2021年上半年，償債壓力進(jìn)一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣。而大部分房企不得不再次舉債償還舊債。

尋求新融資渠道

房企也在不斷調(diào)整自己的融資策略。隨著近期國內(nèi)融資收緊，境外融資成為今年上半年房企融資的關(guān)鍵詞。

根據(jù)中指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，房企海外債發(fā)行約2615億元，規(guī)模較去年下半年增長近一倍。

而同策資管發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月成為關(guān)鍵一月，該月外幣融資總額224.62億元，占比36.73%，環(huán)比5月外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。

其中，中南建設(shè)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶、融信中國等房企都紛紛在6月份宣布完成發(fā)行美元債。值得注意的是，境外債擁有較高融資利率，華南城、中南建設(shè)、正榮集團在6月發(fā)行的票面利率均在10%以上。若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。

對于仍處于債務(wù)集中償還期的房企而言，境外融資無法滿足全部融資需求，在此背景下，股權(quán)融資悄然興起。

根據(jù)同策資管數(shù)據(jù)，今年上半年，股權(quán)融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監(jiān)測的40家上市房企實現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元(占比11.23%)，絕對值及占比雙升。同德資產(chǎn)的一名內(nèi)部人士向時代周報記者坦言，“公開融資基本上已經(jīng)停掉了，相關(guān)部門基本都解散了，集團已經(jīng)轉(zhuǎn)向做股權(quán)投資了。”

發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量明顯增加，今年以來，泰禾、陽光100、建業(yè)、泛海、粵泰股份等30余家中小房均選擇出售項目股權(quán)來進(jìn)行“補血”，其中泰禾集團，已連續(xù)三月不斷出讓項目公司股份。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露的信息統(tǒng)計，1?5月涉及房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共有7宗，而6月就有14宗。

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，通過股權(quán)配售實現(xiàn)融資的房企也不在少數(shù)。

今年4月，萬科以每股29.68港元的價格發(fā)行26299.1萬新H股，共籌集約77.8億港元，用于償還集團境外債務(wù)性融資。

在同一個月，時代中國也宣布，擬以每股14.54港元的價格配售1.08億股股份，所得款項凈額約為15.53億港元，公司擬將有關(guān)所得款項凈額用作公司發(fā)展及一般營運資金。

在國內(nèi)融資愈發(fā)艱難之時，越來越多中小房企正試圖叩開港股大門以緩解資金饑渴。

5月24日，新力控股向港交所遞交了上市申請;4月，匯景控股有限公司也向港交所遞交IPO申請。其中，德信中國、銀城國際控股于一季度成功上市，而海倫堡、中梁控股、奧山控股和萬創(chuàng)國際在招股書 “失效”后重新遞交了上市申請。截至2019年上半年，在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股、新力控股、萬創(chuàng)國際等6家公司。

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