去年，消費者吳先生在簽訂商品房買賣合同時，遇到了一樁蹊蹺事——合同上的購房者違約責任和開發(fā)商違約責任不對等。經(jīng)鎮(zhèn)江市消費者協(xié)會協(xié)調(diào)，開發(fā)商同意將定金退還給吳先生，并承諾修改不對等的條款。

圖源 視覺中國 ?圖文無關(guān)

通訊員 ?易志鑫

揚子晚報/紫牛新聞記者 ?馬燕

【案例回放】

購房者若逾期按萬分之三算

開發(fā)商逾期卻只需付萬分之一？

2021年9月9日，消費者吳先生向江蘇省鎮(zhèn)江市消費者協(xié)會（以下簡稱“鎮(zhèn)江市消協(xié)”）投訴稱，其在正式簽訂商品房購買合同時發(fā)現(xiàn)合同上有不平等條款，購房者違約責任和開發(fā)商的違約責任是不對等的。如果購房者逾期付款，需付給開發(fā)商每天合同價款萬分之三的違約金，而若開發(fā)商逾期交房只需支付購房者每天萬分之一的違約金。

開發(fā)商稱，合同是住建局提供的合同范本。住建局聲明，合同式樣是住建局提供的，但是合同內(nèi)容需要開發(fā)商和消費者共同協(xié)商。開發(fā)商拒絕變更改合同條款，并要求吳先生繼續(xù)履行合同。吳先生請求鎮(zhèn)江市消協(xié)調(diào)解處理。

鎮(zhèn)江市消協(xié)接訴后，立即與鎮(zhèn)江某置業(yè)有限公司相關(guān)負責人取得聯(lián)系并了解情況。經(jīng)調(diào)查核實，吳先生所投訴的情況基本屬實。在消協(xié)工作人員的協(xié)調(diào)下，該公司負責人同意退還吳先生的定金，并承諾鎮(zhèn)江四個在售樓盤合同中的違約責任條款將全部改為對等責任。

【專家分析】

格式合同加重責任無效

消費者可要求變更或解除

上海市海華永泰（南京）律師事務(wù)所高級合伙人、主任律師涂勇接受揚子晚報/紫牛新聞記者采訪時表示：本案中，開發(fā)商作為提供格式合同的一方，不合理地免除或者減輕自己的責任，加重對方責任。依照法律該格式條款無效，吳先生可以要求開發(fā)商變更合同繼續(xù)履行或者解除合同。

相關(guān)法條是《民法典》第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。《民法典》第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

【消費提醒】

購房合同簽訂需審慎

保存憑證，敢于質(zhì)疑

當前不少《房屋認購書》《商品房買賣合同》上設(shè)置有減輕或免除開發(fā)商義務(wù)、限制甚至剝奪消費者權(quán)利的“霸王條款”。

江蘇省消保委提醒消費者：首先，購房合同簽訂需審慎。認真閱讀合同的所有條款，對于合同空白處的填寫，要與開發(fā)商明確約定。對合同中的房屋單價及總價、按揭貸款、付款方式、建筑面積、違約責任等條款要明確約定。同時，置業(yè)顧問的口頭說明和允諾不一定具有法律效力，載入書面協(xié)議、商品房買賣合同的條款，才受法律保護。其次，保存相關(guān)憑證，敢于提出質(zhì)疑。消費者購房前可咨詢專業(yè)人士。

校對 王菲

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