在去年銷售額突破7000億元后，萬科今年再加速。

8月4日，萬科企業(yè)股份有限公司(萬科A，000002.SZ)公布2021年7月銷售及近期新增項目情況簡報。今年前7個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2498.8萬平方米，合同銷售金額4059.8億元，共斥資1119.78億元拿地。

銷售額加速增長的同時，利潤也保持穩(wěn)定的增速。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)顯示，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率超過19%。

值得關(guān)注的是，作為1991年A股上市的企業(yè)之一，迄今為止，萬科已29年不間斷地進行現(xiàn)金分紅，上市以來累計的分紅金額已達836.9億元。

與此同時，萬科保持了健康的財務(wù)狀況，截至3月末，“三道紅線”成功回歸“綠檔”。

截至目前，萬科已實現(xiàn)了經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，2020年公司持有貨幣現(xiàn)金1952億元，為一年內(nèi)到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%，并保持了連續(xù)20年低于40%;國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽分別維持萬科行業(yè)領(lǐng)先評級。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對長江商報記者表示，萬科屬于公司治理模式優(yōu)秀、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，今年拿地工作積極穩(wěn)妥推進，值得肯定。拿地規(guī)模繼續(xù)證明其在后續(xù)行業(yè)發(fā)展方面的優(yōu)勢。而三道紅線全部回歸綠檔，說明財務(wù)數(shù)據(jù)總體健康穩(wěn)定，也有助于后續(xù)融資等工作的開展。

業(yè)績平穩(wěn)增長，拿地保持理性

從全國業(yè)績來看，今年上半年萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，根據(jù)7900億銷售目標(biāo)計算，目標(biāo)完成率為44.9%。

2021年1-7月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2498.8萬平方米，合同銷售金額4059.8億元，同比增長7%，銷售單價1.62萬/平方米。

在土地獲取方面，今年前7個月，萬科共斥資1119.78億元拿地。萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝此前在股東大會上透露，在22個城市首輪雙集中供地中，萬科斬獲了47塊土地，可售面積達717.5萬平方米。

其中，4-6月三個月時間里，萬科拿下的土地項目分別達20個、17個及26個，所付出的權(quán)益地價達641.62億元。拿下的項目數(shù)量及付出的權(quán)益地價，幾乎是一季度的兩倍。

從區(qū)域布局來看，按照萬科2020年年報，去年萬科共新獲取168個項目，且86%位于重點城市群。

嚴躍進認為，從拿地策略看，萬科屬于比較低調(diào)的房企，地王獲取方面，很少會聽到萬科的聲音。另外萬科本身在城市選擇方面，還是比較謹慎的，總體上是屬于比較穩(wěn)健且有成長性的城市。

三道紅線成功回歸“綠檔”

2020年，萬科三道紅線踩中一道，為黃色檔，不達標(biāo)指標(biāo)為扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率，萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華表示萬科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。

截至3月末，萬科成功回歸“綠檔”。數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，萬科的凈負債率為15.5%;持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和723.7億元。另外，剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率為69.5%，符合“綠檔”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

長江商報記者注意到，截至目前，萬科已實現(xiàn)了經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，信用評級長期保持行業(yè)領(lǐng)先。具體到2020年，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952億元，為一年內(nèi)到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%，并保持了連續(xù)20年低于40%;國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

高喊活下去的萬科集團董事會主席郁亮，曾在去年11月公開表示：“‘三道紅線’后，金融紅利、土地紅利都結(jié)束了。原先拿地很關(guān)鍵，而如今好產(chǎn)品、好服務(wù)比拿地更重要，組織架構(gòu)也要因此跟著調(diào)整。”

今年6月，萬科啟動組織和人事變革，將現(xiàn)有的五大區(qū)域拆分為七個，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區(qū)域。

同時，萬科將研究與開發(fā)專業(yè)公會改為開發(fā)經(jīng)營中心，負責(zé)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展。

億翰智庫認為，房企組織變革主要圍繞總部精簡、區(qū)域優(yōu)化、多元化業(yè)務(wù)條線調(diào)整三大主題，一方面可以通過調(diào)整組織架構(gòu)，加強對所在城市的深耕，提高市場占有率;另一方面組織架構(gòu)的優(yōu)化整合，有利于降低公司的管理成本，達到降本增效的目的。

在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，萬科2020年平均融資成本6.5%，繼續(xù)保持行業(yè)低位;凈負債率18.1%，在2019年33.9%的基礎(chǔ)上進一步降低15.8個百分點。

多元化板塊發(fā)展逐步釋放潛力

萬科的發(fā)展經(jīng)歷了“多元化—房地產(chǎn)—地產(chǎn)相關(guān)多元化”的發(fā)展路徑。除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)鞏固提升基本盤，在多元業(yè)務(wù)板塊上，2020年萬科繼續(xù)堅持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營、物流倉儲服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊都實現(xiàn)了有質(zhì)量的發(fā)展。

在新賽道方面，萬科的轉(zhuǎn)型初見成效，多個新賽道優(yōu)勢明顯。萬科物業(yè)正式向空間科技服務(wù)商轉(zhuǎn)變，2020年實現(xiàn)營收182億元，同比增長27.4%，過去5年復(fù)合增速34%;旗下“泊寓”已成為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務(wù)商，截至2020年開業(yè)14.2萬間，全年營收25.4億元，同比增長72.3%，已開業(yè)項目整體出租率超過95%;旗下“萬緯物流”累計開業(yè)項目建面達700萬平方米，2020年實現(xiàn)營收18.7億元，同比增長37%。

值得注意的是，除了物業(yè)和公寓，萬科的其他多元化板塊成效還未達預(yù)期，包括冰雪業(yè)務(wù)、養(yǎng)豬業(yè)務(wù)等大多仍處于價值挖掘階段。

嚴躍進認為，對于萬科多元化的模式，總體上要給與肯定，其在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等方面采取了穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，總體上也形成了比較全面的多元化業(yè)務(wù)。類似多元化業(yè)務(wù)和住宅業(yè)務(wù)有一定的關(guān)聯(lián)，也有很多特殊性。未來此類業(yè)務(wù)發(fā)展，也將進一步促進萬科的全面發(fā)展。

(記者 趙潔)

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