租金倒掛 虧損40億 蛋殼公寓赴美IPO續(xù)命?
11月1日,葛先生在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員在10月31日半夜11點(diǎn)多時(shí)威脅其“半夜搬出去”,以誘導(dǎo)威脅形式讓其簽合同。
10月31日,朱女士在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員“隱瞞做貸款租房”。
10月29日,關(guān)先生在聚投訴上投訴蛋殼要求其“三天之內(nèi)搬離,根本不留協(xié)商余地”。
10月16日,某剛大學(xué)畢業(yè)人士在黑貓投訴上投訴其被銷售人員誘導(dǎo)辦理租房貸款并拒不退租。
……
雖然問題不斷,但是蛋殼公寓竟然要赴美IPO了!
不受歡迎的“二房東”,“早熟”的上市
截至11月11日,蛋殼在黑貓投訴上被投訴1577條,在聚投訴上被投訴427條。比如自如、青客都多。
蛋殼相關(guān)問題不斷,也引起了監(jiān)管關(guān)注。不完全統(tǒng)計(jì),今年之內(nèi)蛋殼已經(jīng)多次被相關(guān)部門約談或處罰。今年10月10日,蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對(duì)外招租,被北京市住建委處罰款6萬元。3月6日,北京市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布消息顯示,近期因投訴舉報(bào)居高不下,東朝所近期對(duì)蛋殼公寓進(jìn)行了約談。3月14日,蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費(fèi)者權(quán)利等6種違法行為,遭深圳市場(chǎng)稽查局處罰。
在運(yùn)營水平有待提升情況下,蛋殼現(xiàn)階段IPO似乎并不明智。畢竟,青客公寓不久前在美IPO被迫調(diào)低了發(fā)行股份數(shù)量,融資規(guī)模也由調(diào)整前預(yù)計(jì)的最高1億美元降至最終的4590萬美元,不足原規(guī)劃一半。
有青客前車之鑒,蛋殼為啥還著急上市呢?大概率是因?yàn)檎娴娜卞X了。
蛋殼最近三年一直處于虧損狀態(tài),招股書顯示,2017年,蛋殼公寓凈虧損2.72億元;至2018年,凈虧損增至13.70億元;而截至今年9月,蛋殼公寓已虧損25.16億元,較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物(包含現(xiàn)金、存款及受限資金)為23億元人民幣。
按照現(xiàn)有虧損規(guī)模,蛋殼賬上現(xiàn)金“燒”了多長(zhǎng)時(shí)間了。
租金倒掛,規(guī)模越大虧損越多
目前,長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%-4%,現(xiàn)金流回正周期至少6年以上,屬于典型的微利型行業(yè)。而蛋殼片面追求業(yè)績(jī),面臨更嚴(yán)重問題:租金倒掛,規(guī)模擴(kuò)張,營收增長(zhǎng),虧損也越來越大。
2018年,蛋殼公寓取得租金+服務(wù)費(fèi)總收入為26.75億元,其中租金成本21.72億元,包括銷售、裝修、管理等其他經(jīng)營成本費(fèi)用17.25億,利息費(fèi)用1.63億,最終錄得凈損失13.70億。
而蛋殼公寓作為接受多輪機(jī)構(gòu)投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè),為了兌現(xiàn)對(duì)投資者的承諾,必然需要盡快做大規(guī)模上市,讓投資機(jī)構(gòu)退出獲利。
但在現(xiàn)有的租金倒掛模式下,蛋殼規(guī)模越大,虧損就越大,陷入惡性循之中。
占比僅2%,無定價(jià)能力盈利無期?
為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,蛋殼等長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)必須實(shí)現(xiàn)盈利。但是目前來看,蛋殼暫時(shí)還沒有盈利的希望。
從企業(yè)端來說,截至2018年底,中國由機(jī)構(gòu)經(jīng)營的長(zhǎng)租公寓僅占住宅租賃物業(yè)的2%,增長(zhǎng)空間還有很大。即使部分頭部企業(yè)近期成功IPO,融資后支持其未來3-5年繼續(xù)“燒錢擴(kuò)張”。但是長(zhǎng)租公寓占住宅租賃物業(yè)的比例也很難超過10%。
在較低的市場(chǎng)占比情況下,企業(yè)的議價(jià)能力較弱,較難以大幅提價(jià)實(shí)現(xiàn)盈利。
從需求端來說,國內(nèi)市場(chǎng)與國際市場(chǎng)有很多區(qū)別,國人購房置業(yè)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外國客戶。因此,長(zhǎng)租公寓的主要群體還是工作幾年之內(nèi)的年輕人,這些人本身的收入水平就有限,即使居住品質(zhì)高一些,也難以承受比市價(jià)溢價(jià)過多的長(zhǎng)租公寓。
數(shù)據(jù)顯示,截至2018年底約80%的房客尋求每月租金低于2000元人民幣的公寓。這一數(shù)據(jù)就反映了租客對(duì)房租的承擔(dān)能力。
可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)盈利概率較低,IPO獲得資金“燒完”后何以為繼?如果不能解決這個(gè)難題,蛋殼此次赴美IPO,能否獲得國外資本青睞,還很難說。
關(guān)鍵詞: 蛋殼公寓赴美IPO
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